李阳和他的同行屡屡探讨，影响估值的变量太多，在相关部门出台具体的评估标准之前，谁都只能是在等待。

　　时代周报记者了解到，北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心，对项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。这需要一套多维度、多角度、全方位的评估体系，评估要素将包括项目周边新房价格、二手房价格、区域价值因素，以及交通、学区、医疗等综合配套等重要因素。这些要素在评估时所在的比重也不尽相同。

　　还是佑安府，仅以周边新房作为参照，限价与评估价之比则在83%左右，略低于85%的标准。但按照算上周边二手房价格因素则会出现明显变化。中介网站数据显示，目前佑安府周边二手房项目鹏润家园二手房售价均价为6.3万元/平方米左右，金泰小区的销售均价则在6.1万元/平方米左右。

　　按照限价房销售管理办法，在其办理施工许可后，便可进行评估。金融街周庄子地块，九龙仓西局地块，以及佑安府等都已经在两个多月前拿到施工许可证，但后续评估进度仍是一个未知数。

　　“最眼热限价房，一旦转为共有产权房，也将无人问津。”张大伟说。

　　豪宅扎堆现市

　　蛰伏许久的豪宅市场，同样来势汹汹。

　　北京昔日地王—夏家胡同地块在这个炎热的夏天揭开了面纱，这个南三环沿线的别墅项目取名懋源璟岳；单套均价过亿的独栋别墅北京庄园，打开了大门，看房者要靠排位预约，资产证明以及受邀金钥匙“三码合一”才能最终开启“庄园密码”；老牌别墅万科观承在东方十二境园林示范区，打出了“全面生活解决方案”的招牌；东四环大平层豪宅壹· 亮马也对外发出了启动信号。

　　这些低调的豪宅项目，近来如雨后春笋般涌现。世茂西山龙胤、红廷别墅、金府大院等在内的多个豪宅项目也纷纷对外发布产品，公开示范区、样板间等项目推介，为后期入市营造氛围、提前蓄客。

　　“限价房作为多渠道供应和多手段并举的探索，改善供需矛盾是可行的，但是把它当成主流是不行的，”周济认为，商品房市场仍存在较大缺口，目前市场上更多的还是改善型需求比较多，限价房数量对这些需求不会产生实质影响。

　　今年上半年，在北京楼市各类业态产品成交TOP30盘中，别墅成交1085套，单价“7万元+”豪宅成交1187套，剔除重合项目，两者合计占新建商品住宅（不包含共有产权房等保障性住房）市场成交总量的25%。诸葛找房的统计显示，今年上半年，总价5000万元以上顶豪成交21套，其中有的豪宅成交单价高达7.4万元平方米。

　　“楼市升级改善型置业需求的上升，别墅等豪宅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱，”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对时代周报记者说，财富的根本是思维模式和把握机会的能力，作为楼市繁荣红利的收割者，塔尖财富人群对冲风险与危机的有效方法仍旧是资产。

　　以别墅为例，作为独占资源的奢侈品，别墅出于特殊性与个性化的原因，一向备受城市高端客群的追捧。截至2018年6月30日，北京别墅存量为6881套，不足7000套。

　　2018年是房企最近4年资金压力最大的一年。沉淀了大量资金成本的豪宅项目，有了抓紧入市的紧迫感。北京区域又尤为明显。今年5月14日，北京市委书记蔡奇接受《人民日报》采访称，北京作为首都，各类风险容易聚集，将持续采取有效措施，加强对金融、地方债务、房地产市场等领域的风险防控，强化未雨绸缪、积极应对，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。

　　豪宅扎堆入市，如何跳出“复制”和“堆砌”的窠臼？ 一位豪宅代理机构人士分析，如今北京楼市的高端客户与以往完全不同，它们选房已脱离传统的区位局限，全北京内豪宅项目甚至都可能成为备选房源。而这也意味着豪宅项目的竞争对手将遍布整个城市，锁定这些财富阶层对豪宅项目而言也变得越发不易，加强产品创新，打造差异化将是顶级豪宅项目在竞争中脱颖而出的利器之一。

　　“北京庄园严格的预约制参观门槛的背后，是顶豪别墅和顶级阶层群体两者之间互为对标的一个产物。”运通集团相关负责人如是表示，他们锁定的可能是国内各行业领袖级阶层。

　　拥有0.6容积率的别墅项目北京庄园，以满配、精装、独栋为卖点。操盘方和裕地产相关负责人告诉时代周报记者：“我们会对来访者验资，但是我们验资的方式不是简单看客户手中有多少存款，而是看客户目前居住的产品形态和购房阅历。”