刚需置换成购房主力

　　今年以来，北京二手住宅缓步回温。据我爱我家市场研究院统计，今年上半年北京二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走势上，走出了半年不足50000套的低谷。不过，这一数据依然是2015年以来，楼市连续4年的最低点。

　　在单月网签量上，2-5月北京二手住宅网签量连续增长，6月止涨回落。6月份北京二手住宅15827套的网签量，环比5月下降12.5%，同比去年6月增长77.5%。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，5月份部分区域学区政策调整，部分家庭出现家庭内房源过户的现象，推高5月份网签量，这一影响在6月份逐渐减弱。

　　在房价方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均价比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均价跌9%。对部分购房者而言，北京房价已跌至心理价位，不少刚需购房者选择积极入市。

　　刚需购房者的入市，也体现在支付方式和户型结构上。据我爱我家市场研究院统计，今年上半年商贷占比仅为两成；全款占比为27%。与此同时，今年上半年市管公积金占30.2%，达到了2014年以来的最高比例，也成为目前北京二手房交易的主要支付方式。而在户型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最热户型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。

　　麦田房产首席市场分析师张叶松认为，现在市场上的主力是置换型购房者，他们相对更清楚自己要什么，在遇到合适房源时决策速度更快。此外，当前市场环境下，买卖双方对于房源的心理价位较接近，报价并没有出现虚高，因此，成交价格更容易达成一致。

　　业内预计未来升温空间不大

　　诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示，今年上半年北京二手房市场开始回暖，在3月份单月成交破万套后，一直保持较高成交量，这是由于去年“3·17”政策后，部分购房需求被积压导致。预计下半年二手房成交量、价均较为稳定。