“新政”出台失人心

　　为何新人成了链家离职的重灾区？

　　伴随着调控从短期政策演变为长效机制，地产下行成了不争的事实。

　　根据新浪乐居和网易房产数据显示，2017年1-11月份，上海的二手房成交量同比去年下滑超过60%。不同于中原地产转型侧重于一手房代理业务，二手房交易依然是链家的重头业务。

　　咨询少、带看少、成交少是何苗等中介对于今年市场最深切的感受。

　　今年5月上海链家高管遭遇洗牌，北京空降的高管不仅重建了业务架构，更制定实行了颇为严苛的新政。

　　5月初，链家常务副总裁、人称“王博士”的王拥群空降上海，担任上海链家总经理。

　　王拥群2008年加入链家地产，负责北京链家所有门店的运营以及链家地产集团的业务战略。

　　与此同时，上海链家原“掌门人”邵非的职务变为上海链家董事长。有链家内部人士坦言，上海链家的运营管理工作全由王拥群一手把控，邵非的董事长之位“更像一个虚职，基本被架空”。

　　邵非此前是德佑地产的董事长。2015年3月，北京链家地产宣布与上海德佑以互相持股的方式合并。合并完成后，德佑地产原班管理团队及门店不作调整，而原上海链家团队集体并入德佑，并按德佑运营模式管理。邵非出任链家地产高级副总裁兼新链家上海公司总经理，统管上海地区工作。

　　市场遇冷，业绩不佳，此前链家通过人海战术迅猛扩张，导致重资产模式对抗冲击能力偏弱。为了严控人力成本，上海链家在今年10月发起了改革，这些改革在员工看来颇为残酷。

　　对于员工而言，影响最大的是无底薪制。即新入职员工有6个月保护期，在此期间工资为每月税前4000元。转正后取消底薪，一切收入来自佣金提成，公司可提前预支每月3000元生活费，从其后续的业绩（佣金）里扣除。

　　王硕也是这个冬天里链家离职大军中的一员。此前他在上海奉贤南桥链家工作，因地处偏远，奉贤链家成立不久，在王硕看来尚不完善的机制下往往隐藏着更多的机遇。生性腼腆的王硕一次在小区门口发传单，当传单递给一个阿姨时，阿姨一手牵着的小孙子冲王硕喊道：“骗子，骗子，走开！”“我知道童言无忌，可还是有些心酸。”回忆的闸门打开，王硕还是会本能地摇摇头。

　　拒绝、冷漠没有击倒王硕，最终让他离开的是新政的出台。

　　作为没资源没经验的新人，王硕原本打算慢慢积累，但新政取消底薪、拔高提成，无疑更加以结果为导向，王硕感觉到业绩压力已经让链家没有耐心等待新人成长了。

　　除了取消底薪，链家还扩大了平台费的提取范围。

　　交易中，促成成交的经纪人只能分到20%的买卖佣金，其他可能参与到房屋成交的人员也将按比例分配到相应佣金，如交易环节中的挂牌（录入信息）、拍照、收取钥匙、房源维护等均参与佣金分配。

　　此前链家只收取促成交易的人员平台费，新政后每个环节都将收取一定比例的平台费。

　　内忧和外患

　　此外，链家规定，维护人员需要在房东挂牌后，交流得出房东心中的成交底价，并备注在内网中（仅内部账号登录可见）。如果实际成交价低于备注底价超过5%，维护人将因谈底价失误，导致其佣金比例扣除5%。

　　在链家，大区可适当调整其区域政策，以上海浦东世纪公园大区为例，本区人员在外区成交，成交环节提成比例可达佣金的20%，在本区成交的话，则降至10%。

　　张军便是该区域的员工，作为房屋维护人的他刚成交了一套上千万的住宅，脸上却并无太多喜色。因为成交价与底价相差150万元，且成交前几日其一直代为保管的房屋钥匙被业主收回等原因，张军的提成由原本的28%降至8%，在扣除了公司此前预支给他的生活费后，近乎所剩无几。

　　更让张军寒心的是，因为今年行情不好，链家的中介费愈发收紧，议价空间十分有限，下半年经纪人的权限更是一度连九折也不敢贸然做主，需由门店经理向上申请。

　　来到链家两年，张军对于房屋中介免不了有些自己的心得体会。在他看来，大中介的优势在于房源多且为真房源，流程清晰也更加规范。而小中介则得益于灵活的机制和收费低。

　　此前张军有一套差点成交的房子，价格已经谈妥，中介费环节链家始终不肯让步，双方僵持在2%佣金的九折上。最后买家通过中原地产交易了，因为中原在2%的基础上给了七折。

　　这件事对张军触动很大，谈及这笔错过的单子，他虽难掩遗憾，却一再强调自己能够理解买家，毕竟“1200多万的房子，2%的中介费已经24万了，能省的话谁不想省点？”当独家房源被取缔后，在多种渠道可交易的情况下，性价比高的途径往往更具吸引力。

　　张军至今记得在这笔交易僵持的关头，买家提出的“歧视性定价”理论。买家以当前一些房产交易APP为例，其不论标的多少，中介费均为1.99万元。买家质疑，不论房屋价格多少，中介在交易环节中的劳动量是不变的，不会因为房屋价格高而交易流程增多。为何链家定价高于市场还强势到没有可商谈空间？

　　张军没学过经济学，但他觉得买家的话不无道理。此后他也在心里想过这个问题，终以公司规定必须执行为由进行了自我安慰。