“项目刚入市时的主力户型面积为70平方米、80平方米、90平方米，最大户型的面积也就是120平方米左右而且数量非常少。”金科城销售人员表示，随着改善型需求客户越来越多，刚需和改善型业主占据了绝大多数。根据市场需求变化，后期推出的房源户型也做了相应调整。

　　金科城的宣传资料显示，目前，主推户型是建筑面积为136.23平方米的四室两厅两卫、121.98平方米的三室两厅两卫以及105平方米左右的三室两厅一卫。

　　其他知名房企也加大了改善型户型的开发力度。比如，历下区的万科大都会主推户型为建筑面积约206平方米的三室两厅两卫、168平方米的三室两厅两卫。龙湖天璞主推户型为建筑面积约185平方米的四室两厅两卫、约113平方米的三室两厅两卫。

　　万科大都会的销售人员表示，目前，该项目改善型户型销量较好。

　　高端改善型住宅产品的代表泰禾院子也进军山东省，在济南市高新区打造了泰禾济南院子项目。该项目占地面积65万平方米、建筑面积88万平方米、容积率为1.3左右，目前主推户型的面积为180平方米——310平方米。项目金牌销售表示，泰禾看好济南市场的高端需求，所以将泰禾院子系首次引进济南。

　　除了户型面积的改善，配套设施、装修设计、智能家居等也成为房企争取改善型客户的亮点。比如，历下区的万科翡翠公园项目，配套设施不仅有游泳池、电影院，还有商务会议厅、宴会厅。碧桂园凤凰首府更是投资3000万元打造园林景观，以提高业主的居住体验。

　　对此，李刚表示，“未来，济南房地产市场仍将以刚性需求和改善需求为主。这两部分需求将继续保持在70%以上，是未来济南市房地产市场的主要购买力。开发适合这部分人群的产品将成为一种趋势。”

　　除了改善型住宅产品受到市场青睐，公寓也出现回温迹象，但是不同区域的市场表现略有不同。

　　虽然并非周末，但在高新区经十路与舜义路交汇处的碧桂园凤凰中心营销大厅内，购房者依然熙熙攘攘。“房源基本售罄，现在准备加推房源。”项目销售人员说道，由于区域位置较好、总价较低，对于限购限贷政策下资金不足的客户，该公寓项目具有较强的吸引力，目前价格在每平方米1.6万元左右。附近的住宅项目龙湖天璞，价格则在每平方米2.8万元左右。

　　除了碧桂园凤凰中心，历下区的万科大都会公寓项目也得到了市场青睐。项目销售人员介绍，目前公寓房源只剩下为数不多的几套。

　　虽然位于济南市中部、东部地区的部分公寓项目市场反响较好。

　　山东世联怡高物业顾问有限公司统计数据显示，今年10月，济南市公寓市场供应量为5882套、面积为26.45万平方米，环比分别减少16%和18.3%。其中，新增供应1163套、新增面积5.31万平方米，环比分别减少31.8%和38.4%。从各区域公寓市场供应量占比来看，济南东部地区占比58.4%、西部地区占比40.4%。从各区域公寓市场新增供应量占比来看，东部地区占比则为100%。由此可见，济南市东部地区公寓市场的销量虽高但是竞争依然激烈，西部地区公寓市场全月成交287套、表现平平。从价格水平来看，济南公寓市场整体成交均价约为1.2万元每平方米，同比上涨14.5%、环比上涨7%，公寓市场价格出现小幅上涨。

　　多原因导致“降温”，未来楼市平稳发展

　　李刚认为，济南房地产市场“降温”是由多方面原因造成的。

　　首先，房地产调控政策显现。济南市先后出台4次房地产调控政策，尤其是2017年4月出台的“420政策”明确要求，土地溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可；本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中，商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。在政策高压下，部分投资需求被消解。

　　其次，房地产开发成本不断提高，超出市场接受能力。自2016年以来，土地成本居高不下，建筑安装、人工、融资等开发成本不断提高，企业涨价预期较强，价格提升超出了一部分购房者接受能力。对此，济南万科总经理黄运林表达了同样的看法，“开发成本不断提高，包括人工成本、运营成本等，房企投资更加谨慎了。”

　　最后，前期透支了大量购房需求。近两年，济南市房地产市场上行，释放了大量购房需求。目前，市场正在由过热向平稳状态转变。

　　山东财经大学山东省房地产业发展研究中心主任孙大海认为，济南市房价全面、大幅、长期下降的基础还没有出现，下降通道尚未形成。经济没有出现大幅的衰退，也没有出现人口的流出。现在，济南市每年增加7万人口，虽然比第六次全国人口普查减少、人口导入的速度放缓，实质上是济南市的产业结构在调整。

　　显然，业界、学界对于济南市房地产市场的未来持乐观态度，但是合理引导预期对于济南市房地产市场的健康平稳发展至关重要。

　　李刚指出，部分自媒体不负责任地制造舆论环境、误导市场预期，给消费者、企业带来巨大损失。“2017年上半年，有自媒体提出，一年后，CBD片区商品房售价将达5万元/平方米、唐冶片区商品房售价将达2.5万元/平方米。分别在今年7月、8月、9月，又有自媒体多次对房地产市场下行趋势进行夸大性报道，加剧了市场‘降温’速度。从目前市场现状来看，这种不实信息让企业损失了真金白银。”