房价为什么涨？完全不是基本面在支撑，那还炒啥炒？

　　回顾四年楼市，可谓是“从地到天”的感觉。房价就像坐上了火箭，嗖一下就窜起来了。然而，在激烈的抢房大战下，很少有人能记起，四年前要求退房的条幅。

　　四年前，房价持续低迷，各地房价触底；平盘是非常好的局面了，更多的城市新房二手房环比连续13个月下行，部分城市开发商为了尽快回笼资金，不得不降价促销；然而这更加剧了对房价下行的预期，杭州等城市的业主，因为刚买了房就遇到降价，纷纷到售楼处“维权”，甚至以打砸售楼处、堵路等方式泄愤。然而，四年后房价上涨，没人还记得当年房价下行时候的惨淡，只是一味的抢房子。当年遭遇“维权”的楼盘，几乎都溢价80%-120%，此时无人再去抗议，只是想尽办法去抢房。一些言论表示，如果不崩盘，国人是不会放弃对房地产投资的“迷之偏爱”的。然而他们忘记了四年前的低迷与颓唐。

　　这次房价上涨的原因是什么呢？此次房价上涨是否有持续的动力？这就要从这次房价上涨的原因谈起。

　　首先说基本面，房子的基本面，无非就是人口和货币，但事实上这四年来，无论是人口还是货币，都不能作为支持房价上涨的动力，相反，经济发展、货币增发和人口增长率，都比以往更加严峻。那么，基本面之外，就是房价上涨的动力。

　　一、限购松绑。面对经济及房地产的严峻形势，各地纷纷取消限购。到2014年年底，全国除了北上广深以及三亚之外，其他41个城市全部取消限购。尽管这还没有推动房价上涨，但可以看做一个基础。

　　接下来，2015年3月，“330新政”，降低首付比例，同年，五次降准降息，货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。这一切都显现出房地产已经进入瓶颈期。

　　二、“去库存”和“棚改货币化”。2016年，“去库存”成了经济任务之一，有了指导精神作为依据，各地方和房企也就放得更开了。其中“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市，带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方，国开行通过棚改专项贷款向地方，地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，居民拿到补偿款去买房，开发商和地方将拆迁后的收入，不管是卖地还是卖房，偿还专项贷款，这就形成了资金流的闭环，相当于信贷的补充，为房企找到了“客户”。

　　此时，各种政策叠加，各种优惠跟上，鼓励购房的政策开始发挥效应，资金大量进入楼市，居民购房热情开始复苏。房价的上涨应该随着经济发展、人口增长，适度有规律的上涨，应该是符合市场规律的上涨；然而，当投资者自以为是地介入到房地产市场中，以投机的心态想大赚一笔的时候，房价的规律就有些变味了。基本面的数据越来越尴尬，不复以往，依靠政策提振，房价还能维持多久？仅仅靠“充值信仰”，真的可以在房地产投资市场中做常胜将军吗？

　　从现在的状况看，让房价崩盘，是各方都没有勇气做的事情，让房价上涨，则会进一步加剧风险。由此，现在的房子是不让卖也不让买，不崩溃也不上涨，那些炒房客，一个个从常胜将军变成了常胜“僵”军——房价僵住了，资产难变现，收益仅仅存在于预期中；如果此时现金流出了问题，资金链断裂，那么房价就从“将军”变成了“将你一军”，炒房客能否吃得消，还是自己掂量一下吧。

　　本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。