2017年的长租公寓市场，一个个主子们贪恋上了这块皮囊，并裂变出了开发商队、互联网队、中介队、创业队等各方力量。欲望、野心、梦想交织在一起的市场主体，哪一个都不想落下这块大肥肉。

　　在利好政策的裹挟下，长租公寓也跑出了一些创新和规模：比如，3成TOP30龙头房企对长租公寓的布局、以旭辉、保利、新派等企业领衔的长租公寓资产证券化的起步。比如，从土地供应上看，截至2017年12月底，北京（楼盘）实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷，完成率102%，超额完成2017年度供应任务。这也是北京市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。再比如，长租公寓的利好蔓延到了2018年，天津（楼盘）市实施“租房落户”。

　　蓝图虽美，矛盾仍存。规模VS不经济、长租VS租不长、想上车VS看不清等等都是缠绕在这块大肥肉上的结节。

　　长租VS租不长

　　从2017年开始，中国房地产市场逻辑和方向发生了根本性的变化。市场供给端的天平开始向租赁市场大角度倾斜。

　　但是，从消费端入手，租不长成为长租公寓市场的一个现象。虽然从政策角度，北上广等地出台的租赁新政鼓励长租合同，但不少公寓并不能长租3年以上。当然，房主和租客都各有的考量。对于房东来说，可能资产配置变动的原因，并不希望长租给一个租户。而且长租的合同也约束了租金的上涨。

　　对租户来说，工作地点的变动等都是影响因素。在建行的“按居贷”出来后，一位互联网开发人员向和讯房产算过这样一笔账：1—3年，在利率方面，根据建行的“按居贷”协议来说，1年期贷款月息为0.363%，合年息4.356%（假如1年租金5万元，利息就是2178元）；1—3年期的贷款月息为0.396%，合年息4.752%（假如3年租金15万，总利息就是7128元）。“利率低，也能够享受到更好品质的话，会考虑租这样的房子。但考虑到工作地点的变动性，可能会选择短期租赁1年，不会更长。”

　　对此，有业内人士表示，目前市场上的长租公寓产权并非掌握在运营方手中，加上房源改造和后期运营需要投入较高费用，投资回报率并不高。企业要赚钱，只能在短期约满后就市涨价。链家研究院院长杨现领也认为，前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。从目前的市场情况来看，房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

　　规模VS不经济

　　“还看不清楚盈利模式”让不少人望而却步。新城控股副总裁欧阳捷就直言，目前还没有找到一个好的盈利模式，所以新城现在还必须要坚持新城过去的战略，住宅+商业地产。

　　相较于不上车者的理性，一个有趣的现象是，更多企业的做法是：先上车再说。在他们看来，面对新兴市场，快人一步先塑造出品牌就有更大几率抢占到最大限度的市场份额，也更能吸引资本的注意，这跟共享单车是一个道理。很多房企也把长租公寓当做一个新的抓手，三年为期，喊出的规模数字从5万到100万间不等。中骏置业三年内将建5万间长租公寓，佳兆业预计三年内打造长租公寓10万间，碧桂园计划在三年内建设100万套长租公寓……

　　一位房地产人士分析，企业设定三年的期限，是出于尽快打下规模、占领市场的考虑，只有规模化了才可以谈利润。而此前不少企业“先做规模后谈利润”的表态也透露出了这样的小心思。龙湖就曾表示,希望在三年内能把规模做到一定程度,三年内集团不对长租公寓的利润指标进行考核。

　　不过，也有业内人士提出担心，长租公寓运营能力至关重要，如果运营能力很弱，结局就跟小蓝单车、酷骑单车、小鸣单车一样落得“夭折”命运。更重要的是，运营能力的弱化可能会造成规模不经济的现象。

　　盈家生活创始人邢弢就指出，几乎全部租赁运营商，在运营板块处于1.0状态，开发商的窘境在于，此前，开发相当于他主要的获取利润的业务，现在国家不鼓励这样的方式，开发商学一学都可以，但是运营不学习，完全不可以，那么开发商就变成一个工程队了，最多是一个有钱的工程队，人工运营下的规模不经济，租赁需要管理，租前、租中、租后，每一方面都包含众多的环节，现在很多企业都抛出类酒店管理公司，但人力成本太大，而且分散式和集中式的人房比是不一样的，这也造成规模不经济的现象。

　　证券化VS资质条件

　　长租公寓前期投入大，回报周期又长，再加上从2016年下半年开始，房地产企业的各融资渠道（银行开发贷、公司债、私募）纷纷收紧。这无疑给企业带来了不小的资金压力。长租公寓融资难的问题更加凸显。

　　但是下面的这几个案例给行业带来了创新生机。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获得深交所审核通过；10月23日，国内首单央企租赁住房类REITs 、首单储架发行类REITs——中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房获得上交所审核通过；12月1日，全国首单储架式长租公寓CMBS——招商蛇口长租公寓CMBS，获得符合深圳（楼盘）证券交易所挂牌条件的无异议函；12月26日，旭辉领寓类REITs的获批，则开创了国内首单民企长租公寓资产证券化的新篇章。

　　一个产业有巨头进入，有金融支持的时候，这个产业才是好的产业。上述2017年几单“首单”预示着融资难的问题有了突破，同时为长租公寓的未来打开了一条真正轻资产化运营的道路。

　　但并不是所有产品都能完成资产证券化。石榴集团旗下熊猫公寓CEO王玺龙曾表示，首先物业本身是否合法和是否适合做证券化，在市场上，很多物业自身存在很多这样那样的问题，比如产权不明晰、证照不全等；其次，对于经营主体的资质要求也很高，例如规模、风险把控能力等。

　　新派公寓创始人王戈宏谈到“180个蜕变的日夜”时，也提到了项目审批的严格性：当时深交所准备全中国找一个可以发类REITs的公寓的时候，设立了几个标准，第一希望是一线城市的住宅资产；第二是持有运营了三年以上，有稳定的现金流；第三是租金增长，而且价格提升；第四，最好是国家鼓励的租赁行业，而不是长租公寓、写字楼。没想到只有新派一家合适。