【案情简介】

　　方某于2007年出资40万元购买王某位于南京市江宁区天景山公寓拆迁安置房一套，并签订了书面《房屋买卖合同》，合同卖方处只有王某一人签字，王某配偶张某未签字。2017年房屋办理不动产权证书，产权证书登记在王某和张某两人名下。因买卖双方过户事宜未谈妥，2017年6月，张某起诉至南京市江宁区人民法院，主张王某买卖该房屋时未经其同意，王某无权处分其份额，买卖合同应当无效。后江宁区作出判决，江宁法院认为：涉案房屋出卖至今已有10年之久，张某主张一直不知情不符合常理，应视为追认了王某的卖房卖房行为。故此驳回张某诉求。

　　【要点解析】：

　　1.房屋买卖合同卖家是否需要夫妻双方都签字？

　　需要，购买二手房屋时，即使卖方称房屋系婚前财产，买方出于保险起见，也一定要让卖方夫妻都签字，只有一方签字，一旦另一方不知情或以不知情为理由，就极为容易产生纠纷，而且一旦产生纠纷，买方很可能会吃亏。

　　2．夫妻一方出卖了夫妻共同财产合同还有效么？

　　有效，依据《最高院买卖合同司法解释》，无权处分合同有效。

　　3.合同有效，买方就可以过户了么？

　　即使买卖合同有效，但是卖方配偶不配合过户，买方仍然无法办理房屋过户手续，故此合同只能解除，但是买方可以按照买卖合同向卖方主张违约金等违约责任。

　　4.有证据证明卖方配偶知情，可以办理过户么？

　　可以办理，以本案为例，房屋出卖数十年，张某是必然知情的，所以买方可以起诉至法院要求王某和张某配合办理过户登记。实务中，也可以通过录音、录像证明卖方配偶知晓卖房事宜，从而要求卖方夫妻配合办理过户。

　　5.法院判决卖方配合过户，卖方不配合怎么办？

　　可以申请强制执行，由法院执行局直接要求房管局配合买方办理过户登记，无需卖方签字提供相应资料手续。

　　【律师支招】：

　　购买二手房一定要让房屋所有共有产权人签字，如果确实无法签字的，应当要求其他共有人代签，并通过短信、电话录音等方式要求未签字房屋共有人确认。