商办房”的名字听起来陌生，但实际由“商住两用房”脱胎而来。这类房产从规划上本是商业、办公项目，经开发商擅自更改规划、加装部分住宅设施，摇身一变成为所谓的“商住两用房”。

　　距离3·26商办限购已近9个月。受到限购、限贷双重影响之下，北京大部分商办新房项目销售早在春天就开始过冬了，有期间成交情况更是直逼零交易状态。

　　但是，这种冰封的情况再最近逐渐有了回温，商办市场的销售量也有所起色。

　　政策的束缚3.26后，虽然可以委托给中介机构代理交易，但是商办项目依然面临着极为严苛的条件：

　　新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；

　　存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。

　　下图为住宅与商办的区别：

　　业内人士表示： “现在北京商办项目销售非常困难。之前批建的商办项目限购、限贷，购买后无法交易；新成交又因为购房资格和房产贬值发生大规模退房；新项目单套建筑面积至少500平方米以上，多分布在五环、六环，没有产商支持，也就没有需求，卖不出去的资金压力非常大。”

　　商业面积一旦变大，这几乎与普通投资者无缘。

　　可以预见，处于存量状态的小面积商业会快速去化，窗口期告别之际，小户型商业价值尽显。

　　应变之策某中介透露，“之前成交了一套65平方米的商办，价格从320万元降到了216万元。降价几十万、甚至百万元才能成交，要不没人买。”可见应变策略之一便是降价促销求量。

　　另据某项目销售人员透露有些项目销售量还是不错，“有一部分商办产品在设计之初采用了loft的功能空间，虽然面积40-50平左右，但是层高有4米多，且水电燃气应有具有，实际使用中可以改造装修成LOFT用以办公或居住。”对于稀缺性的中小户型而言，价格依然十分坚挺，没有下滑的迹象。创新产品LOFT的户型也吸引了不少年轻人的喜爱，大大增加实际利用面积。

　　其实对于公司而言，商办项目与公司间的分期付款并不违反调控规定，只要双方达到合同即可。居理新房的咨询师表示：“北京很多在售商办项目都是按照合同约定周期性付款，一般可以先付50%首款，给一定的期限，期限内一两次补齐另一半费用即可。”

　　对于一些投资者来说，注册公司也是成了一大“拦路虎”，不过，在大量的购房需求间，也催生了一个新的现象：代理注册公司买房。某房企工作人员表示，可以推荐代办注册公司的机构，注册费用为1万元左右，帮助完成购房名义的公司客户注册。并且由于最近注册公司的限制也会愈发收紧，可能以后注册公司的坎会更高了。

　　商办市场回暖面对政策的施压下，商办项目采取了各种应变之策，以其便宜的总价和不占资质不限购的优势还是回笼了不少购房人的心。

　　对于商办产品升温的现象，某业内人士表示，“商办产品本身还是有购买需求，不管是经商或者办公，都需要有一个经营场所。不过在调控之后，经过一轮需求的放缓，会出现成交量的升温，同时调控力度的加大，也让商办产品的价格和选择面有一个好的回归，现在入手也是一个好时机。”

　　但是可以预见的是，政策不断推出之后，私人投资客会愈发绝迹，商办会恢复其商业价值，住宅会恢复其房住不炒的本质

　　面对房地产的大势演变，我们也该抱有这样的心态：永远未知，永远求知，永远新知。