如何正确理解有关房地产税的90个字：坚持房住不炒

　　毋庸争议的是，房地产税正渐行渐近。

　　国家财政部部长肖捷12月20日在《人民日报》发表署名文章，指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　安居客房产研究院首席分析师张波认为，从披露内容来看，有两点值得关注：其一是落地时间，目前房地产税立法已经有了相对明确的规划时间表，有望在2019年完成全部立法程序，但全国全面推行的时间至少在2020年以后;

　　其二是征收方式，对工商业房地产和个人住房按照“评估值”征收房地产税，很多人认为会造成税赋过高，但税赋高低和采用“评估值”征收并不存在直接因果关系，影响税赋的重要因素除了税基还有税率。换言之，按评估值征收也并不意味着会采用欧美国家2%-4%的税率征收。

　　90个字深意：时间表

　　因肖捷这一文章，舆论再度关注到房地产税。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，这篇文章并非是专门针对房地产税。这篇标题是《加快建立现代财政制度》的文章，其实仅一段话90个字与房地产税有关。这篇文章在《党的十九大报告辅导读本》里有原文，现在只是在报纸上再发布一次。

　　这段文字提到：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

　　张大伟认为，这些话此前在不同场合都已经有明确的同内容表述，所以不算加码，不算新政。

　　张波则表示，房地产税是每年必被炒作的话题，今年受关注当然和财政部长的直接表态有关。他认为，近期过于关注房地产税完全不必，至少可以预见3年内，房地产税不会全面落地，更不会对买房形成直接影响。此前已经试点房产税的上海和重庆，其对房价、居民购房意愿的影响也微乎其微。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从此次财政部长的文章可以看出，当前对于房地产税的开征应该说思路更加清晰，很多实质性问题也得到了明确，尤其是对于房屋如何征收等问题都开始有了正面的答复，也标志着房地产税的改革正在加快。

　　政策规定了力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明，房地产税的推进要以立法为前提，预计到2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看，完成压力不会太大。

　　严跃进认为，在《人民日报》撰文，自然有一定信号意义。当前类似发文，势必会督促相关部门加快推进房地产税的改革。

　　如何正确理解？

　　如何正确地分析解读这90个字？

　　房地产税是一个综合性概念，一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着 “房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。

　　张大伟认为，这段话可以分成3部分看。第一，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。立法先行，也就是房地产税在2018年肯定将有立法举措，但对于市场的影响来说，不会也不可能一刀切，肯定是逐步推动落地。

　　第二，按照评估值征收房地产税。从趋势看，房地产税按照评估值征收，也就是明确了存量收取，将对所有持有物业收取。评估值也就要求各城市建立评估体系，目前看，全国即使在一线城市，评估体系虽然已经有，但实际价格与市场价差距悬殊;更多的二三线城市目前只有区域指导价，一房一价的动态评估还未建立。

　　所以房地产税全面落地首先肯定还是在一线城市，但短期也很难落地。第三，适当降低建设、交易环节税费负担。当下房地产市场交易基本集中在交易环节，未来在房地产税落地的情况下，其中必然降低交易环节，增加持有环节。从房地产税未来的预期影响看，房住不炒依然是这一政策的目标。

　　严跃进认为，文章中最核心的内容是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。从这个表述来看，评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节征税，所以在持有环节中，会基于房屋的原值和现有价值，以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而可以得出相应的纳税份额。这也是比较公平的做法，换言之，评估值大征收越多，评估值小征收越少，符合持有环节征税的原理。

　　他认为，一般来说，征税会考虑几点因素。第一是房屋的评估价值，即房地产估价，要基于实际情况测算持有的房屋总价值。第二是纳入征税范围的评估价值，这可能会有类似抵扣，比如说房屋原值的70%等类似比例。

　　对于普通人来说，三套以内住房都可以算是正常，尤其是考虑到刚需置换和异地居住等，所以类似普通人的住房持有，问题其实不大，甚至不会被纳入征税范围。而对于其他多套住房持有，超过三套的，预计征税可能性很大。

　　张波表示，房地产税和房地产其他税种的最大差异在于，只在“持有”期间征收，持有期间征收的税种还包括城镇土地使用税。他认为，未来房地产税立法的目的并不是降房价，而是改变现有税赋重流转、轻保有的现状，达到优化房地产税制效果。

　　目前流转税一方面限制了房屋交易，变相减少了存量房供应;另一方面本应卖房者承担的税赋容易转嫁到买房者，变相抬高房价。房地产税立法后，谁持有谁纳税的方式会更合理。此外，房地产税与土地出让金制度相比，后者是一次性收入，容易造成地方政府的短期行为，通过房地产税收则变成长期现金流，细水长流的方式更能让地方政府着眼于长远。