调控基调不变，力度不放松。

　　2017年的最后三个月，中国房地产市场罕见地迎来了一轮密集的政策信号。从中共十九大报告到年末的中央政治局会议，再到中央经济工作会议，三场高层会议连续对房地产市场定调。一方面，新的住房制度轮廓逐渐清晰，与之相配套的长效机制建设开始提速;另一方面，如何应对短期市场波动也有了明确的指导思路。

　　前行方向已定，即将到来的2018年楼市会出现怎样的变化？日前召开的全国住房城乡建设工作会议透露出了一些玄机。

　　调控会不会松动？

　　住建部部长王蒙徽指出，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、“继续严格执行各项调控措施”等表述与中央会议的要求一脉相承。这意味着调控政策不可能出现大幅松动。但需要注意“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的说法实际上比现行调控的实际执行力度略微宽松。这说明，未来的政策可能会在刚需和改善性需求端出现一定的微调。

　　如在执行“认房又认贷”的北京市，据国是直通车记者了解，如换房这类改善性需求受到一定抑制，由于二套房首付比例要求较高（商贷购买普通住宅首付不低于60%，非普通住宅不低于80%），且贷款利率上浮较多，不少购房者只能选择延后换房或者全款交易。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，在“支持改善需求”方面，实际上这一点相对来说比2017年的基调略有放宽，2017年有一定遏制改善性需求的趋势。2018年政策不排除针对部分首套房和二套房认定、普通住房和非普通住房认定等出现微调。在投机炒房方面，依然是遵循“房住不炒”的思路，进行严厉管控，如近期银行委托信托公司投资的信托资金，也明确不允许进入房地产领域。

　　融创中国董事会主席孙宏斌日前在一个论坛上表示，2018年的房地产市场会比2017年要好一点，尽管政策基调不会变化，但是会稍微放松一些，“很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点”。

　　房价会不会大跌？

　　调控基调不变，力度不放松，而房产税等利器到来，是否会导致房价大跌？

　　可能性并不大。这一结论的得出源自于对房地产调控思路的理解。值得注意的是，近年来，官方的房地产调控更加注重促进房地产市场的平稳健康发展，而大起大落的房价显然并不属于平稳健康的类别。如何化解风险，解决民众的居住问题，建立长期性和基础性的制度才是中国房地产调控的方向。

　　不少机构预测，明年房价保持稳定的可能性较大。中国指数研究院发布的一份报告显示，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。该机构预测，明年中国商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%-11.3%，房价全年保持稳定。

　　中国社科院发布的《中国住房报告（2017-2018）》显示，2018年房地产市场将迎来盘整期，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅将明显回落，库存进一步下降。

　　链家房地产研究院院长杨现领指出，明年距离启动住房商品化的1998年“房改”刚好20年。这20年间，中国大中城市房价扶摇直上，房地产市场异军突起。不过，2017年就是这种超级繁荣周期的顶峰，此后房价会逐渐回归价值基本面。他认为，2018是房地产小年，从成交量来看不会有大的起色，成交价相对比较稳定，会继续保持低温下行走势。但他认为，2018年的特别之处，则是处于另一轮大周期的起点上，也将掀起一轮新的故事。

　　易居房地产研究院发布的一份报告显示，2018年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在3%左右。主要原因：一是2018年限价因素仍然存在，抑制热点城市的房价涨幅;二是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2017年多数城市房价基期值不算高，因此2018年全年仍将呈现上涨态势;三是由于价格变化滞后于成交量，预计2018年楼市入冬，情况类似2011年，成交量下跌的同时价格继续上涨，但涨幅有所收窄。

　　住房租赁开启楼市新一轮周期？

　　随着“租购并举”成为中国当前加快构建的住房制度一大重心，万亿租赁市场的开启可能成为激活房地产市场新周期的关键。

　　今年以来，针对租赁市场，国家新政频出，全国几十个城市出台租赁新政，大力推进住房租赁市场发展，各种机构加速布局长租公寓市场。

　　从各项部署中可以看出，官方对租赁市场的发展规划更加具体。王蒙徽日前指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

　　杨现领指出，明年针对城市流动人口的租赁市场将迎来增长。目前，中国流动人口规模超过2.47 亿人，主要包括外出农民工和大学生，集中在少数城市。目前流动人口居住条件恶劣，越住越远、越住越差，且目前没有相关政策和标准化产品覆盖他们，流动人口的住房问题一直没有纳入统一的政策框架。

　　目前，无论经济适用房、限价房、棚改房、还是廉租房、公租房、共有产权房，通常都是以户籍、社保、纳税记录作为申请条件。市场上目前没有针对流动人口的品质化、标准化的产品。2018 年，在政策的推动下，针对流动人口的租赁政策有可能出台，在租金补贴的帮助下，会有大量的企业和资金进入到这一市场，行业将面临新机会。

　　据中国指数研究院测算，中国目前住房租赁市场规模达1.38万亿元，预计2020年可达1.7万亿。