楼市分化是主旋律。2017年，楼市开始分化，2018年，楼市越来越分化。2019年，估计更加分化。

　　三四线城市超过一二线城市。

　　2017年，全国一二线城市销售份额下滑，三四线城市和不受限区域的楼市越来越火爆。

　　2016年一季度销售，一线城市占比5.2%，二线城市34.7%，三四线城市60.1%;到2017年第三季度，倒了过来，一线城市占比2.4%，二线城市下降到30.9%，三四线城市增加到了66.7%。

　　福州是一个介于新一线和二线之间的城市。由于主城区受限，整体供应下滑，多个区域房源供不应求，外溢需求涌向周边，城郊房价上涨，成为2017年一整年的主题。

　　福州房价跌了？房地产数据可以是一种大游戏

　　2018年，福州楼市精细化调控，要求提高现房销售比例。

　　2018年4月28日，福建出台调控新政。主要措施有五条：实施片区调控、一盘一评估、优化土地供应管理、限房价+竞地价稳定市场，在福州、厦门两市推出试点，在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。

　　杀伤力最大的是提高预售门槛，直至现房销售。意味着开发商资金门槛大幅上升，中小型房企可能被迫出局，市场进一步向龙头靠拢。

　　即使以后市场降温，因为开发商成本居高不下，周期缩短，福州的下降空间不大。