楼市调控仍在“不松劲、不歇脚”地持续深化，昔日风光无限的地王项目如今境况如何？克而瑞房地产研究中心选取了22个城市在2016年产生的50个典型地王项目为样本，通过统计发现，其中只有7个项目进入了开盘阶段，其余43个项目有的在建，有的达到预售标准却迟迟未开，还有的甚至在拿地一年多后尚未动工。整体来看，这些“地王”开发速度放缓迹象明显。开发商“以时间换空间”的套路，这回还能灵验吗？

　　只有7个项目进入开盘阶段

　　14宗地块仍处于未开工状态，主要集中在上海、广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前闲置时间已达一年以上的地块。

　　克而瑞房地产研究中心统计数据显示，2016年全国诞生的单价、总价“地王”绝大多数分布在一、二线热点城市。据记者了解，在正常情况下，房企获得地块后即开始做规划、走报批流程，从拿地到项目入市销售，一般在一年到一年半时间内。然而，克而瑞选取的50个地王项目中目前只有7个进入了开盘阶段。

　　在其余的43个项目中，有29个项目处于已开工未开售阶段，占比近六成。排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，有不少项目实际上已经满足预售条件而延迟入市。如去年5月出让的杭政储出（2016）9号地块，由信达和万科组成的联合体以总价123.18亿元摘得，是杭州土地市场上首幅总价超百亿的地块，楼面价2.16万元/平方米，溢价率高达96%。之后不久，万科退出项目开发，融创和滨江集团先后作为合作方加入。目前这个命名为“信达中心·杭州壹号院”的项目已有部分楼宇主体结构达到十层以上，达到预售标准，但目前项目预售时间仍然待定。

　　剩余14宗地块则仍处于未开工的状态，主要集中在上海、广州、深圳、苏州、厦门等核心一、二线城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前闲置时间已达一年以上的地块。据了解，其中仅有4宗涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于“净地”开发周期较长，其余大多数未开工地块主要由于开发商对政策的观望态度所致。

　　“限价”延迟开发销售进度

　　因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下，高端产品入市很难有较高的溢价空间，这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。

　　不少开发商向记者表示，经过这几年的市场洗牌，现在还有实力在热点城市拿地开发的基本都是排名前50的大型房企，其中绝大多数是上市公司。受资金和业绩等因素的影响，一般情况下，主动囤地的开发商已经不多。更何况，在目前的市场环境下，囤地的政策风险也为大多数开发商所忌惮。

　　那么，这些开发商放慢开发进度的原因何在？这些地王项目一般都处于房价较高的一、二线城市，恰好是2017年政府“控房价”的重点，有些高价地块所在区域的预售“限价”甚至只能覆盖地王项目的拿地楼面价，当前入市必然亏本。

　　以苏地2016-WG-46号姑苏区干将东路北、仓街东地块为例，仁恒地产于2016年9月22日以总价20.7亿元将其收入囊中，楼面价38960元/平方米，溢价率高达81%。据记者了解，目前该地块所在区域政府发放的预售许可证最高限价标准大概在4万元/平方米，若此时入市，别说利润空间，连建安成本都覆盖不了。

　　因部分地王项目拿地成本过高，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜，在土地楼面价与周边竞品项目成交均价几乎持平的背景下，高端产品入市很难有较高的溢价空间，这或许是开发商延缓工程进度的最重要原因。如东莞颐和翡翠花园，虽然目前处于已开工状态，但预计2018年5月才会入市销售，目前区域限价标准为2万元/平方米，远低于房企拿地楼面价25264元/平方米。又如合肥葛洲坝中国府项目，拿地楼面价为22103元/平方米，目前周边项目在售均价仅为2.2万元/平方米，几无盈利空间。

　　此外，融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台，也使得房企资金回笼的速度受到了影响，尤其是部分区域性的中小企业。而地王项目开发无疑需要高成本投入，资金不到位造成工期拖延，也在一定程度上延缓了部分高价地块的开发入市。