高周转下“寡头”出现？

　　将销售-买地-融资做到极致的，是碧桂园。急速高周转策略，令碧桂园在过去三年销售大幅增长，并问鼎2017年冠军。

　　进入2018年，碧桂园对高周转提出了更严格的要求。据其内部文件，强调继续提升高周转力度，在“456”模式即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”基础上，继续提升。

　　中原地产认为，这主要是针对三四线市场。碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。

　　其他房企如中海、龙湖、泰禾、招商蛇口等也在2018年加快了周转。在5月23日的“2018中国房地产金融论坛”上，新城控股副总裁欧阳捷指出，房企都要去做高周转，快速回收现金流，才能保证可持续发展，对债务还本付息。

　　目前相比一二线城市，很多三四线城市销售节点可以更快更提前，有的项目可能1/3就可以销售，有的可能盖了两三层就可以销售，有的甚至“正负零”就可以销售，那么三四个月现金流就可以回正，再去投入新项目。

　　高周转意味着更高的杠杆。欧阳捷说，今年120余家上市房企平均负债率已超80%，去年则不到80%。

　　这又会导致，“所有的房企都在加速跑，未来房地产市场会逐步走向一个寡头垄断的时代。如果不加速奔跑，就叫不进则没，以后就没有机会。”

　　欧阳捷认为，未来房企的融资新门槛是50强，而不是百强。“大企业更容易获得融资，中小房企很难获得融资，一般来讲差一点的企业（融资成本）在7%到8%，再高一点到10%以上，有的信托可能高达15%。”

　　但是，行业内也有不少人士对规模化竞争提出了反思。一位知名房企高级副总裁向21世纪经济报道表示，中国不存在房地产寡头，未来也不太可能出现。

　　他的判断依据是，房地产行业距离所谓的寡头也还很远。目前中国房地产行业的集中度仍然偏低。寡头的定义是前三名企业的市场占有率达到50%以上，而现在中国房企哪怕是万科市占率也只有不到4%。

　　香港是全球唯一一个出现房地产寡头的市场，因为香港是单一城市，美国单一城市也出现过这种状况。

　　未来，尽管行业集中度还会提升，几大房企的经营规模不太可能下降，但中国房地产也不太可能出现房地产寡头的情况。假设房价长期保持稳定，对行业的总规模也会有个理性的判断。

　　另外一家龙头房企董事长则认为，单纯追求规模并不可取，房企应在规模和利润中取得平衡；企业能够长远发展、穿越经济周期才是王道。