成本定价还是市场定价？

　　万科翡翠书院项目位于北京市海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米处，处于西北五环外，靠近科技企业聚集的中关村科技园区。2016年，万科通过现场竞拍取得该项目地块。因竞争激烈，地块的自持租赁面积最终达到100%，自持年限为70年，土地单价超过3.6万元/平方米。

　　据悉，该项目将启动预租。市场信息显示，其90平方米三居室的月租金为1.5万～1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万～4万元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180万～480万元。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》记者，该项目定价方式为“成本定价而非市场定价”，相对高昂的租金背后也有无奈之处。

　　张大伟分析，“2016年末，开发商非理性地‘抢地’，出现了全面持有的现象。对于北京限房价地块，很多企业拿地意愿强烈，从这一点看，一线城市土地资源成为企业的首选。只是谁也没想到，政策真的堵死了销售的可能性。”

　　李文杰认为，万科以成本反推租金，无非是要把高昂的拿地成本和建设成本转嫁到承租人头上，以实现企业的利益。但是这种反推出来的租金水平已经完全偏离了市场实际。“那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大笔租金，远远超出了绝大部分租客的承受能力。换句话说，具备这个支付能力的，与其花那么一大笔钱去租房，为何不去买房呢？”

　　李文杰说，国家培育发展住房租赁市场的初衷，在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题。“万科翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向。而且，这么高的租金定价，给周边房主租金报价也带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。”

　　不过，也有业内人士认为万科翡翠书院的租金并不高昂。赵秀池接受《中国经济周刊》记者采访时说，表面看起来该项目租金比市场上的二手房房租要贵不少，但如果从租售比角度来看，这个租金设置有一定的合理性，租房还是划算的。“因为按相同区域房价每平方米7万元计算，90平方米的房子总价为630万元。按目前比较靠谱的理财收益4%计算，买房资金（即630万元）每年的理财收益为25.2万元，一个月合2.1万元。其中1.5万元交付房租，还可剩下6000元他用。也就是说，用买房资金的理财收益来租房绰绰有余。”