应关注楼市长效机制

　　目前，房价过高、楼市泡沫过大，房地产税将成为高房价的大杀器，这是社会的一般共识。那么，房地产税为何又千呼万换不出来呢？市场人士认为，主要原因有房地产确权登记工作待完善、担忧房价变动、程序障碍等。综合来看，房地产税“难产”的重要原因，还是人们担忧房地产税出台后对房价的影响，担忧房价变动引发银行坏账增加等金融风险。一方面，是在高房价下民众改善住房的合理需求；另一方面，是防止房价变动引发金融风险。

　　在此背景下，楼市调控的一个新提法“建立健全长效机制”逐步走进了人们的视野。其中，最普遍的做法是，各地纷纷进一步推进住房租赁市场建设。通过批量增加永久性租赁住房供应，改变“安居”的社会界定，使买房不再是个体实现城市化的必选项。

　　当前，非企业化的分散式供给仍是住房租赁市场的主流，而这种供给又存在着自身难以克服的缺陷。从承租人角度看，非企业化的分散式供给在通常情况下使承租人在居住方面不可能有长期稳定的预期。“新城市人”不买房就不会有在城市落地生“根”的感觉，楼市刚需因此产生。只要城市化进程还未结束，房价的高位接盘侠就会源源不断地产生。从出租人角度看，因人口流动带来住房交易增加，这又会使房屋的最佳状态得不到维护。

　　综合来看，只有满足个体永久性租赁住房需求和保护租客利益，才是既能让人力要素自由流动，又能让住房资本处于最佳维护状态的制度安排，因此，这理应成为楼市长效机制的发展方向。

　　关注房地产市场的长远发展，更应着眼于“建立健全长效机制”。如果仅仅是出于为地方开辟稳定税源、化解地方政府债务风险和完善税收体系等目的，把眼光局限于房地产税，而忽视了房地产市场的长远发展，实际上是盯错了方向。

　　房地产税不会让地方政府“致富”

　　2016年，全国一般公共预算收入约为16万亿元；在全国政府性基金收入中，国有土地使用权出让金收入约为3.6万亿元。一般来说，按照具有财产税传统的西方国家的税收结构，房地产税收入大致占公共财政收入的10%。按此推算，我国房地产税在出台并普及后，以当前税收规模测算，经验判断的合适收入规模约为1.6万亿元。这个规模不及当期国有土地使用权出让金收入的一半。可见，房地产税从规模上替代不了土地出让金。在实际操作中，在推出房地产税后，很可能要相应削减交易环节税费。这样一来，房地产税对税收增加的作用还要进一步下降。

　　即使在当前土地出让金收入较高时期，地方政府债务积累也不能忽视。2010-2016年期间，全国国有土地使用权出让金收入持续处于高位，年规模大体在2.7万亿元至4.0万亿元之间，但地方政府债务增长更快。显然，要解决地方政府债务风险问题，“节流”比“开源”更重要。“节流”就是要约束政府无节制花钱、超常规建设等不顾债务过度积累的行为，不盲目上大工程、大项目，而要实现以上转变就非转变政府职能不可。

　　曾有观点认为，房地产税给地方政府创造稳定收入，地方政府会进一步推进楼市调控。这种看法实际上有待商榷。首先，不用说房地产税在起步阶段征收规模有限（这一点先行先试城市的实践已经证明），即使达到经验可行值的规模、即占全国一般公共预算收入的10%，房地产税也不足以取代土地出让金收入。其次，在“建设型”政府实际行为中，政府支出实践中具有“以收定支”的特点，有多大财力办多大事。中国目前仍是发展中经济体，基础建设任务还远未完成，社会福利标准也较低，因此在实际上地方政府支出需求是巨大的，难以因有房地产税，而主动放弃土地出让金收入。